如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！
如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！
特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。
回顾06年房地产产品创新，无不围绕“偷”字展开，其中深圳的“偷功”最为精妙。

一、低台凸窗和落地凸窗
主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。
目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

二、超大入户花园和大阳台
主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！
注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

三、赠送大露台
主要招数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。试想，您在露台上的活动完全暴露。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。

四、赠送半地下室、地下室
主要招数：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。
注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。

五、共享梯厅
主要招数：现今市场上共享梯厅的做法主要是撘惶萘交。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。
注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。

六、隐藏式衣橱
主要招数：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。
注意事项：偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。

七、层高做大，增加竖向可利用空间
主要招数：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。
注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。

八、空中单元连廊
主要招数：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。
注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

户型偷面积作为在竞争中取得优势的重要手段，对客户的打击力非常强大，在06年深圳市场，基本上是家家偷、户户偷，偷得精彩纷呈。乐极生悲，本来是一种极富创新精神的做法，政府却宣判为房价上涨的罪魁祸首之一，随之颁布严密的面积测量规范。但对于中国大部分地方，以上偷法依然有效，相信随着90政策推行，偷面积必将是有效的竞争手段，没办法，都是给逼的。

　本人从公平角度并不赞成 偷面积 ,但从职业角度,没有违法,有关部门又没有明令条文规定,也参与了一些地产建筑户型的策划设计,中心还是从偷面积上挖潜力,地产商以前是找人批条改容积率,现在是找设计ο敕?偷面积",合理合法,得容积率指标成为灵活可变.然后美其名约:建筑户型创新,可谓名利双收.
　　　近几年的 深圳地产商偷面积 方向,从观赏性大露台(双层高)到实用性转变,因为实用性意味着可以为房价的提升起到坚决的支持作用.
　　　因此偷面积从以前的 观赏性大露台 有好的卖相到目前的 实用性赠送面积 有好的价格转变,偷面积五花八门和手段层出不穷就不足为怪了.
　　　几年来深圳的地产界热中于偷面积(赠送面积)已经是公开的事实,以下是本人几年实践的总结,涉及了很多方面,无非是天上地下里面外面,有些很常规, 有些确实比较过分,争取能面面具到,不足之处望大家补充.

三维空间设计
　　　右边括弧中的解释为偷面积的一般目的和达到的效果

(((((((((((不计面积的)))))))))
　　　1:凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内) (空间延伸)
　　　2:落地凸窗(2.2米内) (空间延伸,实际窗地面与房间地面同,变现类夹层实用面积)
　　　3:可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)
　　　4;两层高以上的普通大露台 (增加使用面积但不占用房间面积)
　　　5:两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)
　　　6:地下室空间 (增加辅助使用空间)
　　　7:双首层设计的"地下空间" (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
　　　8 一楼庭院和楼顶的使用面积 (增加辅助使用空间)
　　　9:超高内庭院 (可变现实用面积)
　　　10.室内层高2.2以下 (夹层) (增加辅助使用空间)
　　　(((((((((((计一半面积的:)))))))))))
　　　1:一层普通大阳台 (增加使用面积但使得房间面积减少)
　　　2;可以变房间的内阳台 (计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)
　　　((((((((((只计一层面积的室内超高层高))))))))))
　　　1:室内4米以下 (增加空间体量和舒适度)
　　　2:室内4.4米-6米甚至更高 (增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积)
(((((((((((((少分摊公共面积)))))))))))))
　　　1:不计面积的公共面积(高层高,夹层等) (减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)
　　　2;计一半面积的公共面积(阳台形式等) (减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)
　　　3:模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积, 增加套内实用面积)
有人说，创新是深圳地产的灵魂。因此每一次跑盘都会有收获。在跑盘中，可以发现深圳住宅户型的最新变化。

这次年末的跑盘，同行者都说是开了眼界。尤其是罗湖“双御雅轩”的户型，使深圳的“禁偷令”当场失效，令人印象深刻。
■“双御雅轩”的“N+M”
2006年2月26日宝中“西城上筑”一期的“N+1”户型，2007年1月13日龙城“奥林华府”一期的“N+2”户型，即在N=二房单位、三房单位、四房单位，增送可以隔成1间房，或2间房的空间。说白了，就是把其中的1间房，或2间房的外墙打掉，换成拦杆，成为一个进深如同房间的凹阳台；待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为房间。
而今，2007年12月1日开盘的罗湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M”户型，却是一房送3
房，二房送4房，三房送5房。
在“双御雅轩”，送2房已经不再是卖点，起码得送个3房、或4房、或5房。用数学公式来表达，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。
怪不得在去楼盘的路上，大家竞猜的房价1.4—1.5万元/平米统统猜错，2万元/平米的均价既使人大跌眼镜，也使这个定位于普通户型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的楼盘单价出奇的高！

下面看看“双御雅轩”户型的赠送面积情况：
一房建筑面积61.67-62.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。
二房建筑面积81.38-88.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。
三房建筑面积19.24-20.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。
双御雅轩”“真是太有才了”

2006年6月25日，深圳政府颁布了《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》（俗称“禁偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。
看到“双御雅轩”的“N+M”户型，感到深圳的地产人真是“太有才了”——“禁偷令”刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今天，却又可以采用“双御雅轩”的“N+M”户型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。
“双御雅轩”户型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以随开发商、建筑师、策划师的思路有限地延长，可以送M间房！
按照国人的钻空子智慧，今后完全可以为所欲为地将M有限放大，大送特送面积和房间。
“禁”的是板，“偷”的是架
原来，“禁偷令”只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成“板”的构件上作出相关规定。
“双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关部门始料未及。
“禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！
“双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。
现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。
如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。